Il y a de bonnes raisons de conclure, comme l'a fait mardi la Cour d'appel de l'État, que le système d'impôt foncier de la ville de New York entraîne des factures fiscales disproportionnées pour les propriétaires issus de minorités.

Mais ces impôts élevés ne sont pas le résultat d’une discrimination ; ils ne sont qu’un exemple d’un système d’évaluation fiscale dysfonctionnel qui pèse sur les propriétaires et décourage la construction de nouveaux logements – dont le contrôleur municipal progressiste Brad Lander et le conseiller municipal républicain Joe Borelli, étranges compagnons de lit, conviennent qu’il nécessite une révision de haut en bas.

L’enjeu est de savoir comment taxer les 1,3 billions de dollars de biens immobiliers de la ville sur 1,1 million de parcelles.

Le tribunal ne s'est pas prononcé sur le système lui-même, mais a plutôt estimé que le litige de Tax Equity New York pouvait être porté devant le tribunal inférieur.

Mais cela devrait être l’occasion pour la ville d’agir de manière préventive pour réformer le système.

Il existe déjà un bon guide sur la façon de procéder : à la fin de l'administration de Blasio, une commission consultative sur la réforme de l'impôt foncier dirigée par l'université de la ville de New York a publié un rapport qui doit être réexaminé de toute urgence – à la fois pour son diagnostic de la les distorsions du système et les correctifs qu'il a recommandés.

Les distorsions injustes sont nombreuses dans le système, que la commission a décrit comme « opaque, mystérieux, inéquitable ».

Les propriétaires de Staten Island sont confrontés à des valeurs imposables plus élevées que ceux des quartiers embourgeoisés de Brownstone à Brooklyn – parce que les factures fiscales ne reflètent pas les valeurs marchandes actuelles réelles, qui devraient être la base de toutes les factures d'impôt foncier.

Inexplicablement, les condos sont évalués comme s’il s’agissait de propriétés locatives.

Les petits immeubles locatifs du Bronx sont plus valorisés que ceux de Brooklyn.

La valeur médiane des maisons évaluées à Manhattan est inférieure à celle des arrondissements périphériques – Staten Island étant la plus durement touchée.

Dans l’ensemble, les maisons unifamiliales sont confrontées à un taux d’imposition effectif plus élevé que les condos de Park Avenue.

Fondamentalement, les nouveaux développements multifamiliaux sont découragés – en l’absence d’allégements fiscaux spéciaux – car ils sont imposés au plus haut niveau dans un système complexe de catégories immobilières.

C'est pourquoi il y a une bataille constante pour obtenir des allégements fiscaux pluriannuels pour les nouveaux bâtiments (comme la loi 421-a, devenue caduque) ou les rénovations (J-51).

Personne ne devrait être surpris que la construction de logements ne parvienne pas à répondre à la demande ; le code des impôts le décourage.

Des allègements fiscaux spéciaux peuvent conduire à de nouvelles constructions, mais ils sont assortis de conditions politiques concernant les niveaux de revenus des locataires et découragent tous, sauf une poignée d'acteurs sophistiqués et connectés.

Les principales recommandations de la commission – qui a délibéré pendant trois ans et demi, pour finalement voir Bill de Blasio abandonner son rapport dans les dernières heures de son mandat – sont si pleines de bon sens qu'il est difficile de croire qu'elles ne sont pas déjà mises en pratique.

Il suggère, par exemple, que les maisons unifamiliales, les coopératives et les copropriétés soient imposées de la même manière, sur la « valeur marchande basée sur les ventes ».

C’est ainsi que cela fonctionne dans la majeure partie du pays.

Il recommande la fin des « plafonds de croissance de la valeur évaluée », qui ont contribué à minimiser les factures fiscales dans les quartiers où les valeurs augmentent, créant des « inégalités » en déplaçant la charge fiscale vers les quartiers à faible revenu où les valeurs immobilières sont historiquement plus élevées.

C’est l’argument central du litige en cours.

La commission a également compris que la pandémie de COVID aurait un effet considérable sur la valorisation des propriétés.

Il a toujours été demandé à l’immobilier commercial – en tant qu’une des quatre catégories de propriétés – de supporter une part disproportionnée du fardeau fiscal.

C’était bien avant que le travail à domicile ne déprime le marché de l’immobilier de bureaux et que les géants de Wall Street découvrent qu’ils pouvaient déménager ailleurs.

La valeur foncière de ces bâtiments – comme celle de tous les biens immobiliers – doit refléter la valeur marchande. Euh.

Si les tribunaux obligent Gotham à réviser en profondeur son système improvisé d’impôt foncier, la ville, en tandem avec l’État (sur des questions telles que les règles du système de classes de propriété), devrait éviter au moins un troisième chemin : augmenter les impôts.

Il sera tentant de tremper les riches de Park Slope pour protéger les pauvres du Mont Eden – mais avec des sondages montrant qu'une majorité d'habitants sont prêts à quitter la Big Apple pour des raisons de qualité de vie, c'est le pire moment pour augmenter les impôts.

Il est temps de baisser les impôts pour ceux qui sont surcotés et de les maintenir stables, voire de les baisser pour ceux dont la facture fiscale a moins augmenté.

Cela signifie bien sûr que la ville devrait commencer à vivre selon ses moyens, en se concentrant sur la fourniture de services de base – sécurité publique, rues et parcs propres, écoles efficaces – à un coût raisonnable.

Si cela se produisait, les New-Yorkais n’hésiteraient peut-être pas à payer des impôts fonciers raisonnables.

Howard Husock est chercheur principal à l'American Enterprise Institute et auteur de « The Poor Side of Town – And Why We Need It ».