Travail à domicile et bureaux vides menant à une «boucle catastrophique» pour NYC


Des immeubles de bureaux vides ont placé New York dans une «boucle catastrophique urbaine» qui détruira la qualité de vie dans la ville et chassera les habitants.

C’est la conclusion d’une équipe d’économistes de la NYU Stern Business School, de la Columbia Business School et du National Bureau of Economic Research.

De nombreux employés qui travaillaient à domicile pendant la pandémie ne sont pas revenus, du moins pas à temps plein. En 2020, le taux d’occupation des bureaux est passé de près de 90 % à 10 %. Mais il n’a rebondi qu’à 48,4 % à New York.

En réponse, moins d’entreprises renouvellent leurs baux, ce qui fait baisser la valeur des immeubles de bureaux.

Le nombre de nouveaux baux signés, quant à lui, est passé de 285,4 millions de pieds par an avant la pandémie à seulement 62,4 millions de pieds par an au cours de la même période après.

Les chercheurs ont développé un modèle d’évaluation qui nous dit combien vaudront ces propriétés dans six ans – un niveau de destruction qui ferait rougir les Four Horsemen.

Déjà entre décembre 2019 et décembre 2022, selon les économistes, les revenus locatifs ont chuté de 18,5 % en termes corrigés de l’inflation.


Graphique de boucle Doom
L’occupation des bureaux n’a rebondi qu’à 48,4 % à New York.
Illustration de la poste de New York

Des valeurs inférieures signifient moins de recettes fiscales. Dans le cas de New York, le document prédit une baisse de 6,5 % d’ici 2029. Pour combler le trou, les villes augmenteront les taxes et les frais d’autres manières – rendant la ville moins attrayante pour y vivre, ce qui signifie même moins revenu.

Les auteurs — Arpit Gupta de la NYU Stern School of Business ; Vrinda Mittal de la Columbia Business School ; et Stijn Van Nieuwerburgh de la Graduate School of Business de l’Université de Columbia – affirment que cela a déjà commencé.

Gotham est aux prises avec le cycle de la mort.

Les bureaux deviennent des villes fantômes

Les auteurs de l’étude soulignent que les taux d’inoccupation sont au plus haut depuis 30 ans dans de nombreuses villes américaines – le taux d’inoccupation de New York est de 22,2 % au premier trimestre de 2023.

Les loyers sont presque sûrs de baisser encore plus qu’ils ne l’ont déjà fait.

Les prix sont certains de suivre les loyers dans les égouts.

Certaines propriétés sont plus touchées que d’autres. Les économistes trouvent que les propriétés du niveau de location le plus élevé sont bien meilleures que celles situées plus bas dans la pile.

La raison en est, disent-ils, que les employeurs ne peuvent persuader leurs employés de venir travailler que si les fouilles sont bonnes. Si vous ne pouvez pas vous offrir le meilleur des meilleurs, il est plus probable que vos employés préfèrent travailler dans leur chambre d’amis.


Immeuble de bureaux vide, Midtown Manhattan, New York City, NY, USA.
Les auteurs de l’étude soulignent que les taux d’inoccupation sont à des sommets en 30 ans dans de nombreuses villes américaines – le taux d’inoccupation de New York est de 22,2% au premier trimestre de 2023.
Photo d’Alay

Le modèle que les chercheurs utilisent pour déterminer la valeur qui va être effacée du marché de l’immobilier commercial est un travail très intelligent. Non seulement le modèle examine la dynamique des loyers, de l’offre et des postes vacants sur le marché, mais il tente également de saisir l’ampleur du travail à domicile en étudiant les actions qui bénéficient des changements sur le lieu de travail, comme Zoom, et celles qui en ont souffert. , comme les compagnies aériennes.

Avec le modèle en main, les économistes peuvent prévoir la valeur des immeubles de bureaux jusqu’en 2029.

Même si les choses reviennent progressivement à la normale et que les gens reviennent au bureau, les évaluations des immeubles de bureaux à New York chuteront de 43,9 % cette année-là. Cela est dû aux pertes massives de revenus locatifs que les propriétaires subiront au fur et à mesure que les choses reviendront à la normale.

La « boucle du destin »

Une nouvelle étude, « Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse » menée par des chercheurs de la NYU et de l’Université de Columbia, indique que New York est au début d’une « boucle catastrophique ».

Il trouve :

  • Pendant la pandémie de COVID, environ 70% des travailleurs ayant fait des études collégiales effectuaient une partie ou la totalité de leur travail à domicile.
  • À New York, les taux d’occupation des bureaux physiques sont tombés à seulement dix%.
  • Aujourd’hui, le taux d’occupation est 48,4 % à New York.
  • Si ces bureaux ne sont pas pleins, les entreprises ne renouvelleront pas les baux. Déjà le taux d’occupation contractuel à Manhattan est au plus bas depuis 30 ans 77,8 % au quatrième trimestre 2022.
  • Mais un certain nombre de baux commerciaux seront renouvelés au cours des deux prochaines années, ce qui signifie qu’il pourrait y avoir un effondrement encore plus important.
  • En 2021, les impôts fonciers représentaient 48% du budget de NYC, 31% dont provient des taxes foncières bureaux et commerces.

Les chercheurs concluent qu’une baisse de 43,9 % de la valeur des propriétés entraînerait une réduction de 6,5 % des recettes fiscales globales.

Si nous supposons que le travail à domicile est sans fin et une caractéristique permanente de la vie, la situation s’aggrave encore. Les chercheurs estiment que cela entraînerait une baisse de la valeur des bureaux d’environ 51,6 % d’ici 2029. La situation n’est pas aussi mauvaise pour les propriétés de premier plan, mais même celles-ci devraient chuter de 15,3 % à 19,7 % selon que le travail- de la maison est pour toujours.

L’apocalypse de l’évaluation des bureaux

Qu’est-ce que cela signifie pour la valeur globale des immeubles de bureaux ? Ils sont complètement atomisés.

Les économistes estiment que la valeur du stock de bureaux à New York a chuté d’environ 69,6 milliards de dollars d’ici la fin de 2022. Les propriétaires de biens commerciaux ne peuvent que jouer à l’autruche et se mettre la tête dans le sable pendant si longtemps. À un moment donné, ils devront manger ces pertes.

New York n’est pas la seule métropole qui connaîtra la catastrophe. Les économistes s’attendent à ce que le marché de San Francisco perde environ 32,7 milliards de dollars en valeur, tandis que Charlotte perdra 5,1 milliards de dollars. Ce serait une baisse des valeurs des bureaux de 61,6% pour San Francisco et de 33,7% pour Charlotte même si le travail à domicile disparaît progressivement.

En regardant la liste, toute l’Amérique urbaine semble aller profondément dans le rouge. Les auteurs calculent qu’à l’échelle nationale, les États-Unis verront une baisse de 506,3 milliards de dollars de la valeur des propriétés commerciales. Cela porte les pertes à un peu plus d’un demi-billion de dollars !

Urban America profondément dans le rouge

Juste au moment où vous pensiez que ça ne pouvait pas empirer, ça empire.

Les économistes soulignent que les villes dépendent des revenus de l’impôt foncier pour une grande partie de leur budget. Le budget de la ville de New York est actuellement d’environ 107 milliards de dollars, dont environ 35 milliards de dollars proviennent de l’immobilier. Le budget beaucoup plus restreint de San Francisco de 6,2 milliards de dollars dépend également fortement de l’immobilier, avec environ 2 milliards de dollars provenant des impôts fonciers.

Les chercheurs estiment que cela réduirait les recettes fiscales d’environ 6,5 % à New York.

Les services sont coupés. Les impôts à tous les niveaux augmentent. Et de plus en plus de gens fuient à mesure que la ville devient encore moins accueillante.

La ville de New York, ainsi que de nombreux autres centres urbains, connaît la détroitification.


Les gens apprécient la vue depuis le sommet du Rockefeller Center alors que les immeubles de bureaux sont en grande partie vides le 04 mars 2021 à New York.
Même si les choses reviennent progressivement à la normale et que les gens reviennent au bureau, les évaluations des immeubles de bureaux à New York chuteront de 43,9 % d’ici 2029.
Getty Images

Ensuite, il y a l’impact sur les banques. Les banques sont déjà sous pression à cause de la hausse des taux d’intérêt. Récemment, nous avons vu l’échec de Silicon Valley Bank, Signature et First Republic.

Les auteurs de l’article soulignent que les banques détiennent un peu plus de 60 % de la dette immobilière commerciale. Si cette dette tombe sous l’eau, les banques peuvent être entraînées au fond avec elle.

Une apocalypse immobilière approche. Il n’y a plus moyen de l’arrêter. Les nouveaux baux ont déjà explosé et les taux d’inoccupation s’envolent.

Les propriétaires d’immeubles de bureaux commerciaux ne peuvent qu’ignorer cette réalité pendant si longtemps. Lorsque le marché est violemment réévalué, les recettes fiscales de la ville de New York vont s’effondrer et la ville entrera dans la redoutable boucle catastrophique urbaine. Accrochez-vous à vos chapeaux.

Philip Pilkington est macroéconomiste et professionnel de l’investissement.

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